【148日目 一問一答】
印紙税からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
今日が終わってしまうと、本試験まで残すところ3日となります!!
運でもいい、完全にダメだと思っていても、ネットに載っている情報でも何でも試してみてください🔥
諦めないことが大切です✨
①「Aの所有する甲土地(価額3,000万円)とBの所有する乙土地(価額3,500万円)を交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は3,500万円である。
①:○
双方の金額が記載されていますので、高いほうの金額(3,500万円)が記載金額となります!
②売上代金に係る金銭の受取書(領収書)は記載された受取金額が3万円未満の場合、印紙税が課されないことから、不動産売買の仲介手数料として、現金48,600円(消費税及び地方消費税を含む。)を受け取り、それを受領した旨の領収書を作成した場合、受取金額に応じた印紙税が課される。
②:×
売上代金に係る金銭又は有価証券の受取書は、記載された受取金額が5万円未満の場合は非課税となります!
本肢の領収書の記載金額は45,000円(48,600円から消費税分8%を差し引いたもの)ですので、印紙税は課税されません!
③「Aの所有する甲土地(価額3,000万円)をBに贈与する」旨の贈与契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、3,000万円である。
③:×
贈与契約では、契約金額がないものとなります!
したがって、記載金額のない不動産の譲渡に関する契約書と扱われ、印紙税が課税されます!
【147日目 一問一答】
根抵当権からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
抵当権と比較しつつ、しっかり押さえましょう✨
①根抵当権の極度額は、いったん登記がされた後は、後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも、増額することはできない。
①:×
利害関係者の承諾を得れば、根抵当権の極度額を変更することができます!
②根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が、元本の確定前に、根抵当権者から第三者に譲渡された場合、その第三者は、当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。
②:○
元本の確定前は、被担保債権に属する個別の債権を譲り受けても、譲受人は根抵当権を行使することができません!
一般の抵当権とは異なり、元本確定前の根抵当権には随伴性がありません!
③登記された極度額が1億円の場合、根抵当権者は、元本1億円とそれに対する最後の2年分の利息及び損害金の合計額につき、優先弁済を主張できる。
③:×
根抵当権者は、確定した元本並びに利息その他の定期金及び債務の不履行によって生じた損害の賠償の全部について、極度額(1億円)の限度で優先弁済を受けることができます!
利息・損害金があったとしても、極度額を超えて優先弁済を受けることはできません!
⚠️通常の抵当権では、利息・損害金について、最後の2年分についてのみ行使することができます!
【146日目 一問一答】
抵当権からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
抵当権は民法の中でもダントツで出題頻度が高いので、本試験までにしっかり押さえましょう✨
①同一不動産について、Aの1番抵当権、Bの2番抵当権、Cの3番抵当権が設定され、登記がされている。AとCの順位を変えるために抵当権の順位の変更をする場合、Aの被担保債権の差押債権者の承諾は不要である。
①:×
Aは、抵当権の順位の変更により、順位が下降します!
順位が下降するAの被担保債権の差押債権者は、利害関係を有する者に該当します。
よって、Aの差押債権者の承諾は必要となります!
②AがBから2,000万円の金銭を借り入れ、その担保として甲土地に第一順位の抵当権を設定した。
さらに、Aは、Cから1,500万円の金銭を借り入れ、その借入全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定し、その後、Dから500万円の金銭を借り入れ、その借入全額の担保として甲土地に第三順位の抵当権を設定した。
抵当権の実行により3,000万円の配当がなされる場合、BがDに抵当権の順位を譲渡していたときは、Bが1,500万円、Cが1,000万円、Dが500万円の配当を受けることができる。
②:○
抵当権の順位の譲渡が行われる前は、Bは、2,000万円、Cは、1,000万円、Dは、0円の配当を受けることができます!
BがDに抵当権の順位の譲渡が行われている場合、まず、抵当権順位の譲渡の当事者であるBの配当額とDの配当額を合計します!
この合計額の2,000万円の範囲内で、DがBよりも優先的に配当を受けることができます!
したがって、Dは、債権全額の500万円、Bは、1,500万円(2,000万円-Dへの配当分)の配当を受けることができます!
なお、抵当権順位の譲渡に関係のないCは、譲渡前と譲渡後で配当額が変わることはなく、1,000万円の配当を受けることができます!
③Aのために抵当権が設定され、登記も済んでいるB所有の建物をCに賃貸し、Cはその建物で生活をしている。
その後、抵当権が実行され、その建物が競売にかけられ、Dが競落した場合、Cは、直ちに、その建物をDに引き渡さなければならない。
③:×
抵当権者に対抗することができず、競売手続の開始前から抵当権の目的たる建物を使用・収益をする者は、買受人の買受けの時から6カ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡す必要はありません!
よって、Cは、直ちに、その建物をDに引き渡す必要はありません!
【145日目 一問一答】
宅建業に該当するかを問う問題の出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
これはそのまま本試験に出る可能性もありますので、押さえておきましょう✨
①農家が自分の農地を宅地に転用し、20区画に造成後、不特定多数の人に4年間、毎年春と秋に限って販売する行為は、宅建業に該当する。
①:○
「業」とは、①不特定多数の人を相手方として、②反復継続して取引を行うことをいい、「毎年春と秋に限って」とあるが、これは、1回限りの取引ではなく反復継続しているといえるため、宅建業に該当します!
②農家が自分の農地を宅地に転用し、20区画に造成後、宅建業者Cに販売代理を依頼する行為は、宅建業に該当する。
②:○
代理の効果は本人(農家)に帰属するため、本人(農家)が不特定多数の人と反復継続して取引したことになり、宅建業に該当します!
③国、地方公共団体等、信託会社や信託銀行は、宅建業に該当する行為をするにあたって免許が不要な団体に該当する。ただし、信託会社や信託銀行は国土交通大臣に届出が必要となっている。
③:○
免許が不要な団体は、国、地方公共団体等(独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など。ただし、農協は含まない)、信託会社や信託銀行があります!
ただし、信託会社や信託銀行は、国土交通大臣に届出が必要です!
【144日目 一問一答】
37条書面からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
35条書面や37条書面の記載事項を覚えているかいないかは、合否に関わります!
以前配信した考えた方で取れるようにしておきましょう✨
①宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
①:×
引渡しの時期は、37条書面の必要記載事項です!
したがって、業者間の売買契約であっても、37条書面に引渡しの時期を記載する必要があります!
②宅地建物取引業者Aは、自ら売主として土地付建物の売買契約を締結したときは、37条書面に代金の額を記載しなければならないが、消費税等相当額については記載しなくてもよい。
②:×
代金の額は、37条書面の必要記載事項です!
また、代金の額の記載にあたっては、当該売買につき課されるべき消費税等相当額を明記することとされています!
③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
③:×
専有部分の利用制限に関する規約の定めは、記載事項に含まれていません!
【143日目 一問一答】
35条書面の記載事項からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
少し難しかったかもしれませんが、記載事項は必ず出題されますので、きっちり覚えましょう✨
①建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
①:○
瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要は、宅地・建物の売買契約における35条書面の記載事項です!
②宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
②:×
受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合においては、原則、保全措置の概要を説明する必要がありますが、以下は例外的に説明不要になります!
「50万円未満の場合」
「手付金等の保全措置が講ぜられている場合」
「所有権移転登記以後に受領するもの」
「報酬」
③宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
③:○
宅地の貸借を媒介する場合、その宅地が流通業務市街地整備法に規定する流通業務地区にあるときは、同法5条による制限の概要について、重要事項として説明する必要があります!
【142日目 一問一答】
区分所有法からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか!?
今回の問題は少し難易度の高い論点かもしれませんが、把握できていなかった場合は、しっかり復習しましょう✨
①共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき場合は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
①:○
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき場合は、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません!
②一筆の土地に数棟の建物が存するときは、法律上当然に一筆の土地全体がそれぞれ各棟の建物の敷地となる。
②:○
一筆の土地に数棟の建物が存するときは、法律上当然に一筆の土地全体がそれぞれ各棟の建物の法定敷地となります!
③分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記する前に、区分所有者が両者を分離して処分した場合、その無効を善意の相手方に主張することができない。
③:○
分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを、登記する前に、区分所有者が両者を分離して処分した場合、その無効を善意の相手方に主張することができません!
なお、分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後においては、無効を主張できます!