【132日目 一問一答】
住宅金融支援機構法からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
ある程度問題を解いて、出題される用語の入れ違いパターンを掴んでおきましょう✨
①住宅金融支援機構は、証券化支援事業（買取型）において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローン債権を買い取ることができない。
①：×
住宅金融支援機構は、証券化支援事業（買取型）において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローン債権を買い取ることができます！
②証券化支援事業（買取型）において、買取りの対象となる住宅ローンの要件として、1戸当たりの住宅建設費又は住宅購入価額が3,000万円以下でなければならない。
②：×
証券化支援事業（買取型）において、買取りの対象となる住宅ローンの要件として、1戸当たりの住宅建設費又は住宅購入価額は1億円以下でなければなりません！
③機構は、証券化支援事業（買取型） において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行している。
③：○
機構は買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行することにより、債券市場（投資家）から資金を調達しています！
【131日目 一問一答】
手付金等の保全措置からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
解く際には、以下に注意して解きましょう！
1.売主が宅建業者、買主が一般かどうか
2.上限の20%は超えていないか
3.保全措置を講じるか否か(完成物件や未完成物件の計算)
【以下3問は全て、売主が宅建業者、買主が宅建業者でないものとする。】
①当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
①：×
売買契約締結時に未完成物件の場合は、宅建業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額）が、代金額の5％以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません！
しかし、本問では手付金が150万円で、代金額の5％（2,500万円×5％＝125万円）を超えていますので、保全措置を講じた後でなければ、手付金を受領することができません！
②当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
②：×
未完成物件の場合には、
「銀行等による保証」
「保険事業者による保証保険」
の2つの中から選ぶことになりますが、本問では、「銀行等による保証」を選んでいます！
ただ、当該保証契約は、住宅の引渡し完了までの間を保証期間とするものでなければなりませんが、本問では、「建築工事の完了までの間を保証期間」となっているので誤りとなります！
③当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
③：×
保全措置の方法として、完成物件の場合には、
「銀行等による保証」
「保険事業者による保証保険」
「指定保管機関による保管」
の3種類の中から選びます！
これに対し、未完成物件の場合には、
「銀行等による保証」
「保険事業者による保証保険」
の2種類の中から選びます。！
つまり、未完成物件の場合、「指定保管機関による保管」により保全措置を講じることはできません。本問は、未完成物件の場合が問われています！
【130日目 一問一答】
37条書面からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
今回は記載事項についての問題ではありませんので、間違えてしまった方は特に気をつけて復習しましょう✨
①居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が37条書面を作成したとしても、37条書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
①：〇
複数の宅建業者が関与した場合、全ての宅建業者が37条書面の交付義務を負います！
なお、37条書面は、どちらか一方の宅地建物取引業者が作成することができます！
②宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
②：〇
宅地建物取引士でない従業者であっても、37条書面を作成することができます！
③宅地建物取引業者Ａ社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付する必要はない。
③：〇
自ら貸主と契約を締結した場合、宅建業法の規定が適用されません！
【129日目 一問一答】
免許の欠格事由に関する問題からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
禁錮刑以上(禁錮刑、懲役刑、死刑)の場合は罪名に関係なく、その刑の執行が終わってから5年もしくは刑の執行を受けることがなくなった日から５年間は免許を受けることができないので注意してください💦
またこのような長い文章にも惑わされずに、正解を導き出すチカラが必要ですね✨
①法人Aの役員のうちに、傷害の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の全部の執行猶予期間を経過したが、その経過した日から5年を経過しない者がいる場合、Aは、免許を受けることができる。
①：○
刑の全部の執行猶予つきで懲役刑に処せられた者は、執行猶予期間中は欠格となるため、免許を受けることはできません！
しかし、執行猶予期間が満了すれば、すぐに免許を受けることができます！
②宅地建物取引業者Bは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Bは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
②：×
本問1行目業務停止処分というのが誤りです！
これが免許取消処分を受けた場合であれば、正しい記述となります！
③免許を受けようとするC社に、暴行の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、C社は免許を受けることができない。
③：×
暴行の罪により罰金の刑に処せられた者は、罰金を納めた日から5年間欠格事由に該当します！
しかし本問の場合は、拘留の刑に処せられたとあるため、欠格事由に該当しません！
【128日 一問一答】
35条書面の記載事項からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
こちらは完全に暗記するか、もし厳しそうな場合は、以前の配信のように理解していくといいですね✨
①自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡し時期を説明する必要がある。
①：×
建物の引渡し時期は37条書面の記載事項であり、35条書面の記載事項ではありません！
②宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
②：○
私道負担については、建物の貸借以外のときに説明しなければなりません！
③宅地の売買の媒介において、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。
③：×
瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結するかどうか、およびその措置を講じる場合のその措置の概要というのは、説明しなければなりません！
そして、その措置を講じないのであれば、その旨を買主に説明しなければなりません！
【127日目 一問一答】
国土利用計画法からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
この手の計算問題は非常に良く出題されますので、凡ミスだけはないように、必ず取れるようになっておきましょう✨
①宅地建物取引業者Ａが所有する市街化区域内（無指定区域）の1,500㎡の土地について、宅地建物取引業者Ｂが購入する契約を締結した場合、Ｂは、その契約を締結した日から２週間以内に事後届出を行わなければならない。
①：×
市街化区域については、2,000㎡未満の土地売買契約の締結には、届出が不要です！
②市街化調整区域（無指定区域）においてＡが所有する面積4,000㎡の土地について、Ｂが一定の計画に従って、2,000㎡ずつに分割して順次購入した場合、Ｂは事後届出を行わなければならない。
②：×
市街化調整区域では、5,000㎡未満の土地売買契約の締結には、届出は不要です！
③Aが所有する市街化区域（無指定区域）に所在する面積5,000㎡の一団の土地を分割して、1,500㎡をDに、3,500㎡をEに売却する契約をAがそれぞれDおよびEと締結した場合、Dは事後届出を行う必要はないが、Eは事後届出を行う必要がある。
③：○
無指定区域では、届出義務者は権利取得者の買主です！
市街化区域では、2,000㎡未満の土地売買契約の締結には、届出が不要なので、1,500㎡を取得したDは事後届出を行う必要はありませんが、3,500㎡を取得したEは事後届出を行う必要があります！
【126日 一問一答】
代理からの出題でしたが、全問正解できましたでしょうか！？
代理は出題頻度が高く、今年も出題が予想されています！
苦手な方は、しっかり復習しておきましょう✨
①代理人が顕名をせずに契約をした場合は、常に代理人自身が契約をしたものとみなされる。
①：×
代理人が顕名をせずに契約をした場合は、代理人自身が契約をしたものとみなされます！
ただし、相手方が代理人が本人のために契約したことについて悪意または過失により知らなかった場合には、有効な代理行為となります！
②任意代理人は、自己の責任において復代理人を選ぶことができる。
②：×
任意代理人は、本人の許諾があるときorやむを得ない事由があるとき、に復代理人を選任できます！
③無権代理行為の効果は、本人が追認した場合は、契約時にさかのぼって有効となるところ、この追認は、無権代理人に対して行ってもよいし、相手方に対して行ってもよい。
③：○
無権代理行為の効果は、本人が追認した場合は、契約時にさかのぼって有効となるところ、この追認は無権代理人に対しても相手方に対しても行えます！
